Alt du trenger å vite om Boliglån

Et boliglån er et lån til hus som en person tar opp for å kjøpe bolig. Lånet er vanligvis langsiktig og er sikret av boligen som finansieres. Boliglån, som også heter huslån, er altså et sikret lån, i motsetning til forbrukslån. Dette betyr at dersom låntakeren ikke er i stand til å betale sitt boliglån, kan långiveren ta boligen i besittelse. 

Ettersom boliglånet har en sikkerhet så kan du få en betydelig lavere rente på boliglånet enn på et forbrukslån uten sikkerhet. 

Samle lånene dine og få en lavere rente på boliglånet ditt

Boliglånsrenten er en stor kostnad for mange husholdninger i Norge og dagens inflasjonsnivå hører sammen med en høy prisvekst, det er merkbart for de fleste gjennom høyere strøm- og matvarepriser. Konsumprisindeksen ble hevet 0,2% fra desember 2022 til januar 2023. 

Sammen med at de fleste må kutte ned på forbruket er det også riktig tid å undersøke om boliglånsrenten kan senkes. Dette gjøres gjennom å sammenligne hvilke banker som kan tilby en lavere rente på boliglån enn hva man har i dag. Les mer om hvordan du kan finne det beste boliglånet. 

Rente og nedbetalingstid

Boliglån kan ha fast eller flytende rente. Fastrente betyr at du betaler samme rentekostnad på boliglånet over et tidsløp på 3, 5 eller 10 år, det er en stabil og forutsigbar kostnad. En flytende rente styres etter markedsrenten og er variabel, det vil si i perioder kan du måtte betale en høyere rente og i andre perioder lavere. 

Boliglån betales vanligvis tilbake over en periode på 20 til 30 år. Låntaker må ha en viss sum penger for en forskuddsbetaling, som vanligvis er rundt 15% av kjøpesummen på boligen. Det betyr at boligen kan belånes opptil 85% av kjøpesum. 

Fordeler med å eie sin egen bolig

Det er estimert at 77% av husholdninger i Norge eier boligen sin, mens 23% leier. Markedet for å kjøpe og selge bolig er noe større enn leiemarkedet og huslån blir ansett som en investering for de fleste boligkjøpere. 

Det er mange fordeler med å eie fremfor å leie

• Økt egenkapital – Når du betaler ned på et boliglån, så får du økt egenkapital i form av hjemmet ditt som kan være en stor fordel for dine fremtidige finansielle drømmer. 
• Stabilitet – Når du eier et hjem så har du større kontroll over din bosituasjon og kan unngå uforutsigbarheten som medfølger med å leie bolig, som økte leiekostnader eller å måtte flytte hvis boligeieren din ønsker å selge boligen.
• Renovering og oppussing – Når du eier et hjem så har du friheten til å legge din egen personlighet og preg over hjemmet ditt. Leietakere er ofte begrenset i hva de kan gjøre med eiendommen hvor de bor. 
• Skattefordeler – Du kan trekke fra gjeldsrentene i skattemeldingen og du kan leie ut halvparten av boligen skattefritt. 
• Potensielle leieinntekter – Du har mulighet til å leie ut boligen din ved behov og oppnå leieinntekt som kan gi deg bedre finansiell sikkerhet. 

Det er viktig å huske på at sammen med å eie et hjem kommer det ansvar og potensielle kostnader, som eiendomsskatt, vedlikehold og forsikring. Det er viktig å tenke over din finansielle situasjon og målsettinger før du bestemmer deg for om du skal kjøpe eller leie et hjem.  

Skal du bo et sted over lengre tid så er det alt i alt lønnsomt å eie fremfor å leie. Skal du derimot bo et sted en kortere periode og ikke har mulighet å ta på deg ansvaret som medfølger med å eie en bolig (kostnader, vedlikehold, økonomiske forpliktelser) så kan det være bedre å ta opp et lån til hus fremfor å leie. 

Hvordan få boliglån?

Spørsmål som du vil oppleve å bli spurt om fra banken når du skal søke boliglån er: 

• Hva har du i fast inntekt? 
• Er inntekter større enn utgifter?
• Hvor mye egenkapital har du spart, for eksempel i BSU eller andre spareformer?
• Hvilke andre lån og gjeld har du?
• Skal du kjøpe bolig alene eller har du en medsøker?
• Har du barn? 
• Har du bil? 
• Har du en potensiell kausjonist? 

Grunnen til at de spør om disse spørsmålene er for at de vil ha en oversikt over din økonomiske situasjon. Et stabilt og godt inntektsnivå, oppspart egenkapital og lav gjeld er positivt for hvordan du kan få lån til hus. Har du en medsøker eller realkausjonist så kan dette øke sjansene dine for å få innvilget søknad når du skal søke boliglån. 

Krav om egenkapital

Stort sett må du ha 15% egenkapital når du skal kjøpe bolig, men det finnes noen unntak. Det er mulig å låne mer enn 85% av kjøpesummen hvis:

• Du er under 34 år
• Har høy betjeningsevne
• Du har en medsøker
• Du har noen som kan stille som realkausjonist for deg 

Krav om inntekt

Du kan ikke låne mer enn 5 ganger årsinntekt. En årsinntekt på 500 000 kroner gir deg da en låneramme som ikke kan overstige 2 500 000 kroner. I følgende artikkel forklarer vi mer om hvor mye du kan låne til boliglån. 

Betjeningsevne

Din betjeningsevne regnes ut basert på dine inntekter og utgifter. For å få et boliglån må økonomien din tåle en renteøkning på tre prosentpoeng fra dagens nivå. Ved fastrentelån må du også tåle tre prosentpoeng øking fra den dagen rentebindingsperioden utløper. 

Avdragsbetaling

Hvis du har et lån på 60% eller mer av boligens verdi, så må du ifølge regelverket betale 2,5% av innvilget lån, eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid.

Ved spesielle behov som gjelder midlertidige omstendigheter er det mulig å få avdragsutsettelse.

Skal jeg velge fast eller flytende rente på mitt lån?

Når du skal velge mellom fast eller variabel rente på et boliglån, avhenger det av din personlige preferanse og økonomiske situasjon.

Flytende rente følger markedet og er variabel. Det kan innebære at du har lavere rente i perioder, men også høyere i andre perioder. Det er en fleksibel rente som kan være lønnsom og passer for de som vil påta seg en risiko. 

En fast rente er en forutsigbar og stabil kostnad og kan være en trygghet ved et potensielt rentehopp. Renten fastsettes i 3, 5 eller 10 år og passer for den som foretrekker stabilitet. På den andre siden så man betale samme rentenivå i perioder med lav markedsrente og vil man endre til flytende rente i en slik periode kan det påløpe kostnader.  

Annuitetslån og serielån ved boliglån

Når du er ute etter et boliglån så finnes det ulike måter å betale tilbake lånet på: annuitetslån og serielån. Det finnes en viss forskjell mellom de to formene for lån som vi går videre inn på i teksten under. 

• Med et annuitetslån betaler du samme lånebeløp hver måned, gitt at det er fast rente, hvor avdragsdelen blir større over tid mens rentedelen blir mindre. 
• Med et serielån betaler du samme beløp på avdrag mens renten blir mindre. Det betyr at du betaler ned større beløp i begynnelsen av nedbetalingen og mindre beløp måned for måned når du har begynt å betale ned. Serielån er mer vanlig for de med en godt etablert økonomi, som har råd til å betale ned på store beløp en viss periode i begynnelsen av låneperioden. 

Skal jeg velge annuitetslån eller serielån på mitt boliglån?

Annuitetslån passer bra for den som skal låne et stort beløp i forhold til betjeningsevne. Dette gjelder ofte yngre mennesker i starten av sin karriere, som ikke har råd til å betale ned store terminbeløp i begynnelsen av nedbetalingstiden.

Serielån passer for de som er etablerte og har betalt ned på mye av gjelden sin fra før, med høy betjeningsevne, da terminbeløpene i begynnelsen av nedbetalingstiden vil være høyere enn på slutten. Serielån gir en mindre totalkostnad på lånet enn annuitetslån, men passer best for etablerte med en romslig økonomi.   

Hva er BSU (boligsparekonto)?

BSU er en form for boligsparekonto for unge. Det eneste kravet for å ha BSU er at du er under 34 år. Med en boligsparekonto kan du:  

• Kjøpe din første bolig
• Spare inntil 27 500 kroner per år og totalt 300 000 kroner
• Du kan få 10% skattefradrag på pengene du setter inn hvert år, maksimalt 2 750 kroner (hvis du ikke eier egen bolig før 31. desember i skatteåret. Dette gjelder både primær- og sekundærbolig)
• Få maksimalt skattefradrag på 2 750 kroner. Da må du ha tilsvarende beløp eller større i beregnet skatt

Boligsparekonto er altså en gunstig og tilrettelagt måte for unge å komme inn i boligmarkedet på. Det er heller ikke slik at du må bruke sparebeløpet på selve kjøpet av bolig. 

Du kan også bruke det på: 

• Nødvendig tomt for egen bolig
• Kostnader til oppussing og oppgradering av egen bolig 
• Kostnader til utbygging
• Elbil-lader
• Varmepumpe og solcellepanel

Boliglån uten egenkapital

Det kan være tidkrevende og vanskelig for mange å oppnå kravet om egenkapital. Det finnes andre måter som muliggjør boliglån også. Nemlig om du har en realkausjonist. 

En realkausjonist er en som kan stille sikkerhet i sin egen bolig for deg, altså noen andre som kan bruke sin eiendom som sikkerhet for ditt lån. Det er vanlig at foreldre kan stille som realkausjonister. Å ha en realkausjonist på plass kan hjelpe deg i prosessen med å få et boliglån innvilget fra banken. Ler mer om boliglån uten egenkapital. 

Klar til budrunde

Når du har spart opp nok kapital og er på utkikk etter bolig, så er det bra å ha et finansieringsbevis på plass. 

Et finansieringsbevis, også kalt lånebevis, er et dokument som viser hvor mye du kan låne fra banken. Dette gir deg klarhet over hva du kan låne når du er på visninger og føler du deg klar for å slå til med et bud så har du finansieringsbeviset klart i hånden.  

Hva er inflasjon og hvordan påvirkes mitt boliglån?

Enkelt forklart, så blir varer og tjenester dyrere under inflasjon. Internasjonal handel og globalisering gjør at verdenssamfunnet er avhengig av hverandre for å sikre en balanse mellom produksjon og etterspørsel. Innenfor økonomisk teori, danner også dette grunnlaget for konkurranse, som gir et større tilbud av bedre tjenester og varer. 

Dette betyr også at vi blir avhengige av hverandre for å sikre at en vare eller tjeneste er tilgjengelig for konsumenter. Når det er kompliserte forhold som krig, ressursmangel og urolige politiske forhold så påvirkes tilgjengeligheten av varer og tjenester av dette. 

I Norge bruker vi konsumprisindeksen (KPI) for å måle inflasjon. En prosentøkning på 2% betyr ikke at alle varer har blitt 2% dyrere, men at gjennomsnittet av endringene i alle priskategorier har en økning på 2%. 

Penger i omløp og prispåvirkning

Penger blir skapt hver gang noen tar opp et lån fra en bank eller en annen kredittskapende institusjon og forsvinner når lånet tilbakebetales. Hvis summen av de nye lånene blir større enn nedbetalingen av gamle, øker pengemengden i omløp. Dersom pengemengden blir større enn mengden varer og tjenester så mister pengene verdi. Her oppstår det inflasjon. 

Som et reduserende tiltak, hever sentralbanken styringsrenten, som gjør varer og tjenester dyrere. Dette skal påvirke forbruket til folk, slik at de kjøper mindre og betaler mer ned på eksisterende lån. 

For de som har større bankinnskudd enn gjeld så er en rentehevning positivt, men for de aller fleste, som har større gjeld enn innskudd – så dempes kjøpekraften under en hevet styringsrente. Folk flest får altså dårligere råd. 

Inflasjon og ditt boliglån

Når verdien av penger synker og inflasjonen øker, så kan det føre til høyere renter på boliglån. Långivere ønsker å beskytte seg mot virkningene av inflasjon, som kan påvirke verdien av pengene de låner ut over tid.  

Inflasjon kan også føre til høyere boligpriser, noe som kan gjøre det vanskeligere for låntakere å få boliglån. Høyere boligpriser kan gjøre det vanskeligere å oppfylle krav om egenkapital. Selv om verdien på boligen kan øke under en inflasjon, så er det ikke sikkert at verdien av egenkapital i boligen holder takt, noe som kan påvirke låntakers evne til å bygge formue. 

Ønsker du lavere kostnad på ditt boliglån?

Sammenligner vi boliglån med forbrukslån, har boliglån særdeles lav rente i forhold. Et lån med sikkerhet i bolig gir trygghet til långivere og er et langt tryggere lån enn lån uten sikkerhet. Med det sagt, så kan ytre økonomiske forhold som for eksempel inflasjon, påvirke renten på ditt boliglån. Det er ingenting i veien for at du skal kunne sammenligne ditt boliglån for å finne et lån som gir deg lavere kostnad og økt økonomisk fleksibilitet.

Disse faktorene spiller inn på hvilken kostnad du betaler på ditt boliglån:

• Renten på boliglånet
• Serielån eller annuitetslån
• Tilleggskostnader
• Nedbetalingstid
• Rentefritak eller økt låneopptak

Hvis renten går opp, som den kan gjøre under en inflasjon, kan det være lurt å sammenligne ulike banker for å finne noen som kan tilby lavere rente på boliglån.

Refinansiering av boliglån

Har du gjeld du ønsker å betale ned på eller et ønske om bedre betingelser på boliglånet enn hva du har i dag, så kan refinansiering av boliglån være riktig handleplan for deg. Med refinansiering kan du søke om et nytt lån som du bytter ut med det boliglånet du har i dag. 

Hovedformålet med refinansiering er at du skal komme bedre ut med din økonomiske situasjon enn i dag. Du må ikke sitte fast med det lånet du har i dag, det kan lønne seg for mange å undersøke hvilke alternativer som finnes ute på markedet. 

Du kan søke om refinansiering av bolig gjennom oss. Våre långivere sammenligner lån fra over 20 banker og videreformidler det lånet med best rente til deg – utbetaling er normalt innen 2-3 arbeidsdager og digital signering med BankID.