Egenkapital boliglån

Egenkapital boliglån er fremtidige boligeieres store frustrasjon. Dyre boliger fordrer at man må legge ganske mye penger på bordet selv, i tillegg til boliglånet man må ta opp.

Her vil vi se nærmere på kravet om hva egenkapital ved kjøp av bolig innebærer, hvor mye egenkapital du må ha, de vanligste måtene du skaffer den til veie på, og endelig om det er noen måte å komme utenom på.

Hva er egenkapital og hvor mye egenkapital må jeg ha?

Det er ikke mulig å få 100 % lånefinansiering til å kjøpe bolig. Du må skaffe en viss andel til veie på andre måter. Dette kalles egenkapital.

Boliglånforskriften tillater boligfinansiering opp til 90 % av boligens antatte verdi. Det betyr at du trenger minst 10 % i egenkapital. Dette tilsvarer 100 000 kroner per 1 million kroner.

For en bolig til en verdi av 3 millioner kroner trenger du derfor 3 x 100 000 kroner, altså 300 000 kroner i egenkapital.

Enkelte banker kan operere med strengere krav enn det Boliglånforskriften sier.

I tillegg kan det være en del omkostninger i forbindelse med boligkjøpet som du må dekke selv. Særlig ved kjøp av enebolig eller selveierleilighet må du ta høyde for dette, ettersom kostnadene kan bli betydelige.

Dersom du allerede har en bolig og ønsker å kjøpe en til i Oslo-området, stiger egenkapitalkravet til 40 %. Mange ønsker å investere i dette boligmarkedet eller kjøpe en leilighet til barna sine.

Dette høye egenkapitalkravet i Oslo skyldes myndighetenes mål om å bremse prisveksten på boliger for å gjøre boligmarkedet mer tilgjengelig.

Hvordan skaffer jeg egenkapital til bolig?

Det er det store spørsmålet.

Det er normalt fire metoder som fører fram mot oppfyllelse av egenkapitalkravet. Det er:

• Sparing
• Tilleggsikkerhet
• Forskudd på arv (eller liknende)
• Startlån fra kommunen

Vi kunne føyd til å vinne i lotto, men da hadde vi kanskje beveget oss over i det urealistiske. Skulle du imidlertid ved en tilfeldighet komme i besittelse av en slump penger, er nok å bruke den til egenkapital og kjøpe bolig en av de fornuftigste måtene å investere dem på.

Men la oss heller se nærmere på de vanligste måtene

Spar penger til egenkapital

He begynner tidlig med din første sparegris.

Den aller beste måte å spare til bolig på er selvfølgelig BSU (Boligsparing for Ungdom).

BSU-ordningen er den fremste gaven fra myndighetene til alle potensielle boligkjøpere under 34 år. Ikke bare har BSU-kontoen markedets beste rente; du får også skattefradrag for pengene du setter inn.

Dersom du utnytter de mulighetene du har ved å spare på denne kontoen fullt ut, vil du være godt på vei til å oppfylle egenandelskravet når du skal kjøpe bolig.

Ettersom det er beløpsgrenser for hvor mye du kan spare på BSU-kontoen, er det fornuftig å spare på en annen høyrente-konto i tillegg. Hvis du virkelig ønsker deg en bolig, må du nok kanskje forsake en del andre goder på veien.

Sikkerhet for egenkapitalen

Historisk har banken kun lånt ut opptil 85 % av boligens verdi, fordi sikkerheten for de resterende 15 % ikke har blitt ansett som god nok. En bolig kan falle i verdi, og dersom banken må begjære tvangssalg, vil det påløpe kostnader, renter og gebyrer som ikke alltid dekkes av salgssummen.

Fra 2025 blir kravene justert, og banken kan låne ut opptil 90 % av boligens verdi. Dette betyr at egenkapitalkravet reduseres til 10 %.

Dersom du kan stille en annen sikkerhet for de resterende 10 %, kan du likevel oppnå fullfinansiering.

Med annen sikkerhet menes ofte sikkerhet i en annen eiendom, som bolig eller fritidsbolig.

Sikkerheten trenger ikke være din egen. Har du foreldre eller besteforeldre som ønsker å hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet, er dette en mulighet.

Gave eller forskudd på arv

En annen måte foreldre eller besteforeldre kan hjelpe til på, er med rene kontanter. Det er en mulighet dersom de ellers har det de mener de trenger og er gjeldfrie.

Men man bør på forhånd ha klart for seg om det er ment som arv, gave eller lån.

Hvis det er det vi kaller forskudd på arv, kommer forholdet til eventuelle andre arvinger inn i bildet. Det betyr at de skal motta det tilsvarende nå, eller at forskuddet på arv vil bli avregnet i det endelige arveoppgjøret.

Men foreldrene står fritt til å gi beløpet som trengs i egenkapital i gave. Det blir i så fall ikke en del av arveoppgjøret.

Økonomisk hjelp som gave eller forskudd 

Det er nødvendig å presisere om hjelpen er ment som gave eller forskudd på arv, med mindre det er snakk om en enearving. På den måten unngår man konflikter i ettertid.

Arvelater kan for eksempel klargjøre det i et testament til arvingene. Om nødvendig kan man også søke juridisk hjelp til dette.

Et tredje alternativ er om foreldrene/besteforeldrene vil gi hjelpen som et lån. Vi anbefaler da at det formaliseres med et gjeldsbrev og gjerne også et pant i boligen, med prioritet etter boliglånet.

Fullfinansiering med Startlån

Kommunene rundt om i landene har en finansieringsordning for kjøp av bruktboliger sammen med Husbanken. Den kalles Startlån, og er ment å sikre bolig for særlig vanskeligstilte husstander som ikke får lån i vanlig bank.

Her kan det også gis lån til fullfinansiering av kjøpet, altså lån som også oppfyller kravet til egenkapital. Noen ganger kan det også gis tilskudd som dekker egenkapitalen.

Ordningen er ikke ment for ungdom i etableringsfasen generelt. Dersom du lurer på om du kommer inn under begrepet vanskeligstilt husstand, kan du jo ta kontakt med kommunen der du bor.

Unntak fra boliglånforskriften

Boliglånsforskriften setter mange strenge vilkår for bankenes tildeling av lån. Men den gir også rom for å fravike dette i et visst antall tilfeller.

På landsbasis kan det gjøres unntak i 10 % av tilfellene. Det er litt strengere i Oslo hvor det kun kan gjøres unntak i 8 % av sakene.

Det er derfor lov å prøve å søke lån selv om du ikke har egenkapital, selv om det ikke er dette punktet bankene oftest lemper på i forholdet til boliglånforskriften. Det er mer vanlig at de godtar en mildere kredittvurdering, i stedet for å fire på sikkerheten sin.

Andre ting du bør vite om egenkapital ved kjøp av bolig

Noen lurer på om de kan omgå kravet om egenandel ved å ta opp et forbrukslån.

Når du søker banken om boliglån, må du imidlertid fylle ut et skjema som heter finansieringsplan. Der må du oppgi hvordan du skal til veie egenkapital. Banken vil normalt ikke akseptere det dersom du fører opp forbrukslån her.

Derimot kan du ta opp et forbrukslån i etterkant av boligkjøpet dersom du trenger penger til møbler, annet inventar eller til en oppussing av boligen.

Les også artikkelen boliglån uten egenkapital.

Søk lån til oppussing eller møbler fra Sambla

Vi kan ikke hjelpe deg med egenkapitalen, men dersom du det er noe du trenger etter at du har flyttet inn, er det muligheter.

Søk forbrukslån opp til 800 000 kroner til utskifting av badet, ny stuesalong, hvitevarer eller noe annet fra Sambla.